En España la normativa ha ido cambiando poco a poco en los últimos veinte años. Hoy ya no es posible aquello que ocurría antiguamente, en los procedimientos de desahucio, en los cuales se permitía al inquilino explicar el motivo por el cual no pagaba las rentas y, en ocasiones, darlos por buenos. Todo ello mientras que el propietario del inmueble dejaba de percibir los ingresos con los que contaba mensualmente. En la actualidad únicamente se permite al arrendatario alegar para demostrar que ha pagado.
Incluso la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil ha sido modificada respecto del procedimiento especial de desahucio por falta de pago en la renta en algunos aspectos.
Sin embargo llama la atención, a pesar de todo, comprobar como una demanda por un pleito de estas características se eterniza en el tiempo. Todos hemos oído a algún conocido decir que lleva un año intentando echar a su inquilino y que éste no le paga desde hace dieciocho meses. Parece imposible que se puedan dar estos casos, pero son más frecuentes de lo que parece.
Es indudable que la ley debería ser más clara en este punto, sin embargo no radica ahí todo el problema, aunque sí parte de él.
El inquilino que no paga la renta suele ser un profesional de la insolvencia y normalmente se conoce los vericuetos legales porque no es la primera vez que le ocurre algo similar; por ello tiene muy fácil utilizar una serie de resortes que le permiten residir tranquilamente, durante una larga temporada, en una vivienda, sin pagar y haciendo ver a sus amistades que no tiene problemas económicos.
Cualquier persona que respete la justicia verá lógico que los procesos judiciales tengan establecidas unas garantías con el fin de evitar la indefensión y conceder a la otra parte su derecho a alegar cuanto estime oportuno. Ese no es el problema, los desahucios en nuestro país se alargan, en ocasiones, por un falso afán garantista de algunos magistrados.
El proceso es muy sencillo, consiste en presentar una demanda. Cuando ésta ha sido turnada a reparto el Juez correspondiente emite un auto de admisión a trámite y manda al Servicio Común a notificar al inquilino, normalmente en el inmueble objeto del pleito. Si éste no está o decide no abrir a los agentes judiciales la notificación llega devuelta por lo que no se puede celebrar una vista en la que no conste como citado el demandado.
Aquí entra en juego el habitual retraso de la Justicia que provoca que, en muchas ocasiones, hasta que no llega el día de la vista, que siempre se retrasa varios meses, no se sepa si ha sido o no citado el inquilino. En el supuesto muy normal de que esto ocurra se suspende el Juicio y nuevamente comienza el trámite de citación. Todo ello viene a durar en torno a seis meses en los que el propietario no percibe renta y tampoco puede hacer uso de su vivienda.
La ley prevé la citación a través del tablón de anuncios del Juzgado, pero los magistrados suelen ser reticentes a aplicarlo hasta que no se han producido dos o tres incomparecencias del inquilino, algo incomprensible ya que por proteger el derecho del demandado dejan indefendido al arrendador. Podemos encontrarnos, por lo tanto, con que pasado más de un año de la presentación de la demanda el arrendatario continúe tranquilamente en la vivienda.
La consecuencia de todo esto son fundamentalmente dos, a saber:
- Los propietarios se resisten, en muchas ocasiones, a poner en el mercado sus inmuebles porque prefieren evitar todos estos problemas. Ello provoca que los alquileres en España sean menos frecuentes que en el resto de los países de nuestro entorno, por mucho que el gobierno quiera incentivarlos.
- Por otro lado los arrendadores, cuando se deciden a alquilar lo hacen con un aval bancario por delante que supone un importante desembolso inicial para el inquilino. Es lógico pensar que el propietario quiera curarse en salud y acuda a estas prácticas (completamente legales) puesto que suelen estar escarmentados de lo que les ha ocurrido otras veces.
El tema de las citaciones tiene fácil solución, únicamente habría que añadir un párrafo en el artículo 155 de la LEC el cual viniera a decir que, al menos en los procedimientos de desahucio, una vez realizada, sin éxito, la primera citación se publicará ésta en el tablón de anuncios del Juzgado teniéndose por practicada la misma ya que el domicilio del inquilino es el de la vivienda objeto del desahucio. De esta forma se acortarían los plazos y se podría devolver antes el inmueble al arrendador.
El otro problema, el de la lentitud de la Administración de Justicia, seguiría existiendo y ese es más difícil de subsanar puesto que requiere un cambio de mentalidad por parte de mucha gente, pero eso no forma parte del contenido de este artículo y, quizá, me atreva a explicarlo en otra ocasión.
Pablo Barba Gutiérrez. Abogado Alcalá de Henares
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